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admin 2019-08-15 阅读:247

开发商使用土地收割着六个钱包的房奴,而险企却经过本钱操控着开发商吃透整个商场的赢利。

险资偏心房地产,已是不争的现实。

上个月,为了呼应国家混改,我国金茂发布公告称,将引进安全为其第二大股东,持股15.2%。紧接着,安全人寿便发表举牌信息,标明托付安全资管香港与中化香港、我国金茂签署《配售及认购协议》,受让我国金茂股份后,我国安全对我国金茂的持股份额由0.02%上升至15.22%。

至此,安全人寿持股15.22%,成为金茂的第二大股东,而同为险资的新华稳妥则持股9.18%,成为第三大股东。至此安全在2019 年头增持华夏美好后,再次出资上市房企的股份,成为金茂的第二大股东。

王朔曾言,一半是海水,一半是火焰。

合理房地产分配了整个社会的资金,成为令人厌恶的尿壶时,险企却躲在了房企的背面,张狂收割着商场上大部分的赢利。这也让我们不得不把更多的关注点集合在房企背面的险资上,特别是近期一再出手的财物大佬——我国安全。

房企背面的安全帝国

前几日,“安全仅用27分钟便成为汇丰银行最大股东”的音讯协作当下的时局,一时间刷爆了朋友圈,许多网友从中解读出了多重意义。

实际上安全具有汇丰银行7%的股份并成为其榜首大股东,发生在2018年11月初,而且安全经过二级商场买入汇丰银行股份的原因也简单明了:汇丰银行的分红十分可观,在曩昔十年间约80%的赢利都用在了分红上。

其实,除了现在身陷囹圄的汇丰外,安全更是不断加码地产股,重仓房地产范畴。

2015年4月,安全人寿成为碧桂园的第二大股东;
2015年5月,安全不动产成为朗诗的第二大股东;
2017年7月,安全人寿成为旭辉的第二大股东;
2017年9月,安全银行成为融创的第二大股东;
2018年7月,安全资管成为华夏美好的第二大股东。

除了直接控股外,安全还经过共同开发、联合拿地等多种形式,和各大开发商建立了协作关系,比如与碧桂园、东原、万科等房企巨子的联合拿地。

笔者查阅材料得知:

2016年7月8日,安全与碧桂园联手以5.9亿夺得东莞一处商住地,即现在出售的碧桂园东江月;
2017年1月4日,安全旗下深圳安创出资以0.16亿元取得郑州165地块,即现在维权的东原晴天见;
2017年11月29日,安全旗下深圳安创出资以0.68亿元再夺东莞一处商住用地;
2019年6月24日,安全旗下深圳市创勇以2.47亿元抢得深圳坪山某地块;
……

尽管安全后期是否会独自拿地开发未可知,但种种联合拿地、独自拍地的痕迹标明,安全现已预备从暗地走向台前。这头地产巨兽的獠牙已然暴露,巨大的暗影现已笼罩全国,开端了新一轮的地产布局。

险资王朝的兴起

当然,安全布局房地产也仅仅是险资加码地产的一个缩影。

近年来,稳妥公司规划开展迅速,它们经过“死差”、“利差”、“费差”等来历集合很多本钱的一起,需求更好的出资标的。而房地产兼具出资价值与生长特色的特色,十分符合稳妥资金的装备需求,成了险资入股的首选方针。特别是一些优质上市房企股权,更成为了稳妥资金重仓的范畴。所以我国人寿、我国安全、新华稳妥等各大险企纷繁出资地产,加码持股房地产上市公司。

据不完全统计,现在险资入市资金现已超2万亿,出资规划占比上升至12.51%,首要流向了银行、房地产等职业。约有30家干流房企前十大股东中,均有险资股东进入,能够说整个稳妥职业纷繁扎堆在了房地产公司。而在险资入股地产的版图中,以安全系、安邦系、前海系最为出名。

我国人寿为远洋集团、恒盛地产的榜首、第二大股东,而且参股了新城、广宇开展、首开、金融街;
前海人寿是万科第二大股东,且持有金地、华裔城两家股票;
我们稳妥(原安邦稳妥)则是参股房企最多的险资,握有我国铁建、招商蛇口、万科、我国建筑、远洋、金地、保利、首开、金融街九家企业的股权;
华夏人寿手握阳光城、新湖中宝、华远地产三家股票;
泰康人寿也进入了保利、招商蛇口、京投开展的股东阵营。

除金地外,上述险资入股的开发商近年来无一不是将高周转玩得风生水起,企业规划日新月异的肉食性房企。能够说,险资的入股直接加快了房地产职业的高周转速度。

在这个本钱快速套现的时代,快和狠才是追逐本钱的方针。

白衣骑士or野蛮人

白衣骑士?

房地产职业是一个资金密集型工业,前期拿地、规划、开发、出售等环节均需求很多资金支撑,因而房地产企业的现金流关于企业开展至关重要。

可是近年来跟着房地产商场开展、地价暴升,房企融资需求加大,作为一种高效的直接融资来历,房地产基金规划也在不断扩展。加之房企的融资途径缩紧,使得很多房企不得不面对融资难、融资贵的扎手问题。

在如此局势下,能够招引险资的入股不失为房企一个好的资金来历和融资途径,能够作为房企长时间开展的低成本资金池。

以华夏美好为例。作为从前环京带最大的地主,2017年下半年,跟着环京区域限购限贷方针晋级,华夏美好出售遭到巨大影响。与此一起,再加上工业新城形式前期投入巨大,资金回笼时间长,也面对着资金压力,致使华夏美好一度呈现资金链断裂的危险。在内忧外患的情况下,安全入股19.88%,给了华夏美好一场及时雨。

野蛮人?

险资入股房地产的一起,也带来了许多问题。近年来险资过度介入企业经营、迸发对立的事例时有发生,其间最为闻名的便是富德生命、安邦分食金地以及前海人寿收买万科而引发的宝万之争。

自2012年开端,富德生命和安邦便一步步蚕食金地股份,逐步成为金地的榜首和第二大股东。2015年起,公司近5成的归属净赢利全拿来股份分红。不仅如此,金地为了保证资金分红,不再着重规划,改用协作拿地的方法坚持成绩增加,错过了2016年的楼市大涨期。

2018年上半年,受制于人的金地从房企排名中的第10位降至第21位,自此旧日大名鼎鼎的金地日渐式微,逐步成为二流开发商,开发楼盘负面缠身不断。

而扮演野蛮人的前海人寿也借着万科股权之战的宝万之争,走到台前。2015年末,前海人寿经过一步步加码,不断买入万科股票,在持股份额上初次超过了华润,成了万科的榜首大股东。随后,前海趁着华润的对立热态,掀起了一场“免除管理层”股权之争的凄风苦雨,妄图经过替换万科管理层,追求万科操控权,将万科“宝能化”。

虽然万科牵手深铁,终究保住了自主权,可是隐藏在企业内部的对立在这场股权之争中几乎炸毁万科,堕入金地的开展困局。

双刃剑!

险资入股房地产板块,能够为资金密集型的房地产弥补新鲜血液,保证房企续命的现金流,扩展公司的经营规划;另一方面在险资占有房企股份过高的情况下,险资在不断腐蚀房企赢利的一起,还伴着被险资操控的危险。

就像万科,虽贵为头部房企,但在前海举牌、争权夺利下,自身仍旧没有招架之力,只得小心谨慎地凭借外力寻求制衡之术。不然一不小心,就会成为下一个金地,变成险资贪婪地嗜血目标,沦为镰刀下待收割的韭菜。

写在最终

三十年河东,三十年河西。

当开发商举着镰刀任意收割购房者的时分,是否想到自己也有成为砧板之鱼,成为险企韭菜的一天呢?

其实,在特定的圈子里,商场自身就不是公正的代名词。当各大险企裹挟着整个社会的稳妥财富入股房企后,逐步形成了一个以购房者、开发商、险企、稳妥出资者为主的本钱流转的开放性闭环。

在这个环节里,每个人都是商场的参与者,而每个参与者都需求不断地用真金白银来交换赌桌上的协议。一旦协议无法实现,有人败尽家业,有人卖身求荣,有人爆雷不断,有人血本无归,更有一部分人赚得盆满钵盈,肥头大耳。

险资入股地产,本来便是一场本钱比赛的游戏:大鱼(险企)吃小鱼(房企),小鱼吃虾米(购房者)。在这场吞食鱼的场景中,小鱼要做的仅仅是伐鼓传花——在承当危险(伐鼓)的一起,又不得不把既得利益(鲜花)传输给那些贪婪的大鱼。

在未来我国房地产商场的庞大叙事里,万科、碧桂园、恒大或许现已不再是主角,暗地的安全、前海、人寿或许才是未来最值得浓墨重彩的一笔。